حول الخرائط الهيكليّة ومراحل تقديم دعاوى التعويضات

المحامي نضال داوود – ترشيحا

الخرائط الهيكليّة التي تتمّ المصادقة عليها، تسبّب أحياناً الى ارتفاع قيمة العقارات، وبالتالي، تفرض السلطة المحليّة على المالك تقديم ضريبه تتلاءم مع هذا الارتفاع; تصل الى 50% منه. على سبيل المثال، اذا تمت المصادقة على خارطة هيكليّه جديده ترفع نسبة البناء من 140% الى 200%، تكون قيمة عقارك قد ارتفعت. وبالتالي يتوجّب عليك دفع ضريبه للسلطة المحلية تصل الى 50% من الارتفاع بالقيمه (هناك بالطبع امكانية للاستئناف على هذه الضريبة، لأن تخمين السلطة المحليّة لارتفاع القيمة يكون مبالغ فيه عادةً حتى يتمّ دفع ضريبه أعلى).

بالمقابل، هناك الكثير من الحالات قد تُسبّب فيها الخرائط الهيكلية الجديدة هبوط قيمة العقار (عندما يتمّ تخطيط شارع يمرّ بأرضك أو حتى بجوار أرضك أو عندما يتمّ تخطيط لبناء مؤسّسه عامّه قريبه من بيتك أو محطّة وقود، الخ); وبالتالي يكون لك الحقّ في تقديم دعوى تعويضات على الضرر الناجم عن الخارطة، وذلك بحسب المادة 197 لقانون التخطيط والبناء-1965 (لاحقاً: "قانون التخطيط والبناء"). عادةً، تعتبر هذه المرحلة (مرحلة المصادقة على الخارطة الهيكليّة)، مرحلة أولى قبل مصادرة الأرض بشكلٍ فعليّ لاحقاً.

بناءً على ذلك، واعتماداً على ما ينصّ عليه القانون، عندما تتمّ المصادقة على خارطة هيكليّه تؤدّي الى هبوط قيمة العقار (أرض، بيت، مصنع والخ)، تكون أمام المالك امكانيه لاستعمال حقّه في تقديم دعوى تعويضات على مرحلتين:

ا. المرحلة الأولى: تقديم دعوى تعويضات بحسب المادة 197 لقانون التخطيط والبناء. وذلك للتعويض عن هبوط قيمة العقار، نتيجة التغيير في امكانيات استعماله المتاحة بحسب التخطيط الجديد (مثلاً تحويله من أرض خاصّه للبناء الى أرض عامّه لتوسيع شارع).

ب. المرحلة الثانية: تقديم دعوى تعويضات عن المصادرة الفعليّة للأرض (التي يمكن أن تحصل بعد سنوات طويله).

اذاً، عندما تتمّ المصادقة على خارطة هيكليّه جديده للمنطقة التي تمتلك فيها عقاراً، والتي ستحوّل عقارك – في المستقبل – الى ملكٍ عام، يمنحك القانون الحقّ في تقديم دعوى تعويضات مباشرة بعد المصادقة على الخارطة الهيكليّة، وفي المستقبل، بعد تنفيذ المصادرة بشكلِ فعليّ – أحياناً قد تحصل بعد سنوات طويله – يمكنك تقديم دعوى تعويضات أخرى ولكن هذه المرّة على المصادرة نفسها.

يجب التنويه هنا، الى أنّ امكانيّه تقديم دعوى التعويضات الأولى كما ذكرنا (بعد المصادقة على الخارطة الهيكليّة الجديدة)، ليست منحصرة فقط على الحالات التي يتم فيها تحويل عقارك الى ملك عام (أي مصادرته في المستقبل)، بل هي ممكنه أيضاً اذا سبّبت الخارطة هبوط قيمة عقارك. بمعنى، العقار سيبقى لك ولن تتمّ مصادرته لاحقاً، ولكن ستهبط قيمته نتيجة التخطيط الجديد (كتغيير في نسبة البناء المتاحة مثلاً أو نتيجة التخطيط لبناء محطه وقود بالقرب من عقارك، الخ)، وبالتالي يحقّ لك تقديم دعوى تعويضات على هبوط قيمة العقار.

امكانيّة تقديم دعوى التعويضات الأولى بحسب قانون التخطيط والبناء وقرارات المحاكم المختلفة، محدّده لمدّه تصل الى 3 سنوات فقط. هذه المدّة تبدأ عند المصادقة على الخارطة الهيكليّة الجديدة وتنتهي بعد 3 سنوات منها. وبالتالي، اذا تأخّرت في تقديم دعوى التعويضات لأكثر من 3 سنوات، سيتمّ رفضها لأنه قد تمّ تقديمها في فترة التقادم (هناك امكانية لتقديم طلب خاص لوزير الداخليّة من أجل تمديد المدّة لأسباب معيّنه، ولكن من الأفضل تقديمها خلال الـ 3 سنوات).

لتسهيل الفكرة، يمكن أن نذكر حالات كثيره مثّلنا بها أصحاب أراض زراعيه، بعد أنّ تمت المصادقة على خارطة هيكليّه جديدة تحوّل الأراضي من استخدامها الزراعي الى ما يعرف بـ "استخدام عام" (مثل شقّ أو توسيع شارع أو بناء مؤسسة عامه والخ). في هذه المرحلة – وقبل مصادرة الأرض بشكل فعليّ من أجل شقّ أو توسيع الشارع – يجب تقديم دعوى تعويضات بحسب المادة 197 لقانون التخطيط والبناء; لأنّ الضرر الناجم عن الخارطة الجديدة قد حصل فعلاً في يوم المصادقة عليها، دون علاقه مع موعد شقّ الشارع الفعلي، أي موعد المصادرة (الذي، كما ذكرنا، يمكن أن يحصل بعد سنوات طويله). وفيما بعد، أي بعد السيطرة على الأرض ومصادرتها عمليّاً، يمكن تقديم دعوى أخرى للتعويض عن مصادره الأرض. ولكن هنا يجب التنويه، الى انّه في هذه المرحلة يتم تقدير مبلغ التعويضات بحسب قيمة الأرض الجديدة (أي بعد تغيير امكانيات استعمالها من أرض زراعيه الى شارع)، وبالتالي تكون قيمتها منخفضه نسبةً الى تعويضات المرحلة الأولى.

علينا أن ندرك، بأنّ التعويضات هي من حقّ المالك، ولكن تُدفع له فقط بعد مطالبته اللّجنة المحليّة للتخطيط والبناء بذلك، والتي بدورها تحاول عدم اعلام المالك بحقه هذا. هنا يجب أن نشير الى انّ اللجنة المحليّة ليست ملزمه باعلام المالك بشكل شخصي حول التخطيط الجديد على أرضه، ولكن هي ملزمه فقط بنشر اعلان في الصحف اليوميّة (والاعلانات هذه تكون عادة مبهمة ومعدّه فقط للمختصين في مجال الأراضي).

بالمقابل، عندما نتحدّث عن خارطة تقسيم أرض أو خارطة هيكليّه تتعلق بقسيمة ارض تصل مساحتها الى 3 دونمات فقط، فان اللجنة المحليّة للتخطيط والبناء تكون ملزمه باعلام المالكين بشكل شخصي.

بناءً على ذلك، وبما ان اللّجان المحليّة للتخطيط والبناء ليست ملزمه باعلام المالكين بشكل شخصي عن الخرائط الهيكلية المصادق عليها، فانّ المشكلة الحقيقيّة تكمن عند تقادم دعوى التعويضات الأولى (أي بعد مرور 3 سنوات على المصادقة)، فتكون أمام المالك امكانية واحده فقط وهي تقديم دعوى تعويضات عن المصادرة الفعليّة للأرض، والتي تكون – كما ذكرنا – تعويضات قليله مقارنة بالتعويضات الأولى. برأينا، يجب هنا تعديل القانون والزام السلطات ان تعلم المالك بشكل شخصي مباشرةً بعد المصادقة على الخرائط الهيكلية، حتى يتسنى له تقديم دعوى تعويضات أو مواجهتها قانونيا في المحاكم قبل تقادم حقه هذا.

باختصار، علينا أن ندرك بأنّه عند المصادقة على الخرائط الهيكليّة يكون لنا الحقّ الكامل في تقديم دعوى تعويضات خلال 3 سنوات من موعد المصادقة، وعليه فانّه من واجبنا متابعة موضوع التخطيط على الأراضي، دون انتظار ابلاغنا بذلك، لأنّه لن يتمّ.

تنويه: المعلومات المذكورة هي للتوعية والانتباه فقط وليست بديلاً عن الاستشارة القانونيّة المهنيّة.

* المحامي نضال داوود – حاصل على اللقب الثاني في القانون من جامعة تل-أبيب وجامعة كاليفورنيا – بيركلي، ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات.