الأسرة والقانون | 10 أخطاء يجب الابتعاد عنها قبل شراء شقّه سكنيّه من شركة عقاريّه المحامي نضال داوود - ترشيحا

الخميس 25.04.2024

اخبار

الرئيسية >> الأسرة والقانون

(اضف تعقيب)

10 أخطاء يجب الابتعاد عنها قبل شراء شقّه سكنيّه من شركة عقاريّه المحامي نضال داوود - ترشيحا

2016-04-08 17:29:59

في الأشهر الأخيره كَثرَ الحديث عن مشاريع عقاريّه كبيره لبناء مئات الوحدات السكنيّه في عدة مناطق، بواسطة شركات عقاريّه مختلفه، قسمٌ منها شركات صغيره وليس لديها رصيد واضح حول امكانيّاتها وتجربتها وثباتها الاقتصادي. وعليه، أصبح من الواجب الاشاره الى أهم 10 أخطاء يمكن للمشتري الوقوع بها عند شرائه شقّه سكنيّه جديده (أو كما متعارف على تسميتها: "شقه على الورق") من الشركات العقاريّه المختلفه التي تروّج لبيعها:

1. التدقيق فيما يعرف بــ"طلب لشراء الشقّه": معظم الشركات العقاريّه تطلب من المشتري الذي قرّر شراء شقّه سكنيّه في المشروع، أن يوقّع على ورقه تُعرف بـ "طلب شراء شقّه"، وذلك عند تواجدهم في مكاتب مبيعات الشركه. هذا الطلب يعتبر المرحله الأولى قبل التوقيع على اتفاقيّه مفصّله بين الشركه وبين المشتري في مرحله لاحقه. ولكن يجب التنويه، الى أنّ هذا الطلب "البسيط" يمكن أحياناً أنّ يعتبر اتفاقيّه بكل ما للكلمه من معنى، وأن يكون ملزماً بشكل مطلق للمشتري، ذلك لأنّه يتضمّن التفاصيل الأساسيّه للصفقه، مثل: مواصفات الشقّه (الطابق/المساحه/الجهه/الخ)، موعد تسليمها والمبلغ المتّفق عليه لشرائها. اضافةً الى ذلك، يتمّ عادة دفع مبلغ نقدي يتراوح ما بين 10,000 و 40,000 شيكل، كدفعه أولى لشراء الشقّه. لذلك يجب الانتباه، الى أنّه من يريد التوقيع على طلب من هذا النوع أن يطالب الشركّه باضافة بند يقول بأنه في حال تراجع المشتري عن شراء الشقّه في غضون فتره محدّده أو في حال عدم الاتفاق لاحقاً على بنود الاتفاقيه المفصّله – على الشركه أن تُعيد المبلغ كاملاً الى المشتري، ودون أي "غرامه" ماليّه.

2. "فحص الشركه العقاريّه": كما ذكرتُ سابقاً، هناك الكثير من الشركات العقاريّه الصغيره التي لا تملك رصيداً واضحاً وليس لديها تجربه طويله يُمكن الاعتماد عليها، ولذلك من المهمّ التدقيق والتأكّد من ثباتها الاقتصادي، تجربتها العقاريّه، مصداقيّه مالكيها بالاضافه الى حقّها في البناء على الأرض. بمعنى اخر، أنها وقّعت على اتفاقيّه لشراء الأرض من مالك الأرض والتدقيق في اتفاقيّاتها بعد فوزها بمناقصات دائرة الأراضي. هذا الأمر أساسيّ ولا يمكن اطلاقا التغاضي عنه.

3. العقار مجرّد من الحجوزات أو من القروض: هناك الكثير من العقارات تمّ تسجيل حجز أو قرض من البنك عليها، وبالتالي، يتوجّب على صاحبها أن يلغي الحجز أو يسدّد القرض للبنك قبل بيعها للمعني. هناك امكانيّه لـ "تصفية" العقار من الحجوزات أو القروض من خلال عمليّه البيع نفسها، أي عن طريق تخصيص القسم اللازم من قيمة الشراء لـسداد القرض أو الغاء الحجز (ولكن هذا يجب أن يكون متّفقّ عليه ومكتوب بوضوح في الأتفاقيّه بشكل قاطع).

4. البنك المرافق للشركه العقاريّه وضمان ثمن الشقّه: يجبّ التأكّد من أنّ هناك بنكاً مرافقاً للشركةِ العقاريّه. منذ قضيّه شركه "حيفتسيفا" (חפציבה) أصبح من غير الممكن للشركات العقاريّه أن تحتفظ بأموال المشترين بحسابها الشخصي. لذلك، على المشتري أنّ يتأكّد من ادخال بند الى اتفاقيّه الشراء ينصّ على أنّ كل مبلغ يدفعه للشركه أو أي قسم منه (وحتى المبلغ الذي يدفعه عند التوقيع على "طلب الشراء") يجب أن يُرصد بحسب أوراق الدفع (שוברי התשלום) مباشرة لحساب البنك المرافق للشركه (هذا الحساب مخصص للمشروع فقط وليس حساب الشركه العام). مقابل كل دفعه، يحصل المشتري بحسب القانون على كفاله مصرفيّه (ערבות בנקאית) خلال 14 يوماً من موعد الدفع، بحيث أنّ نفقات هذه الكفالات المصرفيّه تتحمّلها الشركه العقاريّه وليس المشتري.

5. عدد الدفعات: هناك الكثير من الناس يعتقدون بأنّ الشركه العقاريّه هي التي تحدّد عدد الدفعات وموعدها، ولكن هذا الاعتقاد ليس صحيحاً اطلاقاً. نحن نتكلّم عن اتفاقيّه بين طرفين وعليها أن تكون منصفه لهما. لذلك، يفضّل توزيع مبالغ الدفعات بحسب تقدّم الشركه العقاريّه في بناء الشقق السكنيّه.

6. "ملاحظه انذاريّه" (הערת אזהרה): يتمّ تسجيل الملاحظه الانذاريّه في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو) على حقوق الشركه العقاريّه على الأرض (ويمكن أحياناً أنّ تُسجّل ملاحظه انذاريّه على الشقّه السكنيّه المحدّده التي اشتراها المشتري). هذه الملاحظه عباره عن انذار لكل شخص ينوي شراء شقّه في المشروع تنبّهه بأنّ الشركه العقاريّه وقّعت في السابق على اتفاقيه لبيع الشقّه السكنيّه المحدّده لمشتري اخر. وهكذا، يتمّ منع حصول صفقات بيع أخرى على الشقّه السكنيّه التي اشتراها المشتري الأوّل (كما حصل في القضيّه التي نُشرت مؤخرا في وسائل الاعلام).

7. ضريبة الشراء" (מס רכישה): على المشتري أن يدفع ضريبه الشراء خلال 50 يوماً من التوقيع على الاتفاقيّه مع الشركه العقاريّه. قيمة الضريبه تُحدّد بناءاَ ً على موعد توقيع الاتفاقيّه، ثمن الشقّه السكنيّه وفيما اذا كان المشتري يملك شقّه سكنيّه أخرى أم انّه يشتري شقّته الأولى والوحيده. هنا يجبّ التنويه الى أن الكثير من الشركات تضيف الى ثمن الشقّه أتعاب مكتب المحاماه الذي يمثّلها (ولا يمثّل المشتري)، وهذا يزيد من ثمن الشقّه، وبالتالي يزيد من الضريبه التي يجب أن يدفها المشتري. لذلك يجب أن يتمّ استشارة المختصّين في المجال حتى يتمّ صياغه الاتفاقيّه بحيث أن تساهم في تخفيض الضريبه المستحقّه.

8. "نفقات تغييرات": كل اضافه أو تغيير يطلبه المشتري من الشركه العقاريّه بعد التوقيع على اتفاقيّه الشراء – مثل اضافة نقاط كهرباء أو ماء أو تحسين نوع مواد البناء – مرهون بدفع نفقات اضافيّه للشركه العقاريّه. لذلك على المشتري أن يدقّق جيّداً بمواصفات البناء (המפרט הטכני) قبل الشراء، وفيما لو أراد أي تغيير أو اضافه، يجب ادخاله في الاتفاقيّه بشكلٍ واضح.

9. "موعد الاستلام": هذا الأمر مهمّ جداً وأساسيّ ويجب صياغته بشكلٍ واضح لكي يتمّ تحديد موعد ثابت ونهائي لاستلام الشقّه السكنيّه. التمديد والتأجيل في موعد الاستلام بما يتنافى مع الاتفّاق يجبّ أن ترافقه تعويضات مقابل كل يوم تأخير حتى موعد واضح، وبعده – اذا استمرّ التأجيل – من حقّ المشتري ابطال اتّفاقيّه الشراء.

10. "تسجيل الشقّه": تسجيل الشقّه في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو) يتمّ على مرحلتين: الأولى، تسجيل كل المبنى كمبنى مشترك (בית משותף) وبعدها، تسجيل الشقّه نفسها في الطابو. عادةً – اذا لم يتمّ ذكر موعد واضح ومحدّد للتسجيل – فانّ الشركات العقاريّه تؤجّل التسجيل الى أجل غير مسمّى، خصوصا ً بعد أن حصلت على ثمن الصفقه من المشتري.

هذه كانت بعض النقاط التي يجب التدقيق فيها قبل الشراء من الشركات العقاريّه، ولكن هناك أمور عديده أخرى تتعلّق بنماذج خاصّه من المناقصات (مثل مناقصات من نوع מחיר למשתכן)، يمكن التطرّق اليها في مناسبات لاحقه.

* المحامي نضال داوود – حاصل على اللقب الثاني في القانون ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات.

المقالات المنشورة تعبر عن رأي كاتبها فقط، وموقع المدار بفسح المجال أمام الكاتب لطرح افكاره االتي كتبت بقلمه ويقدم للجميع مساحة حرة للتعبير

تعليق فيسبوك

تعليقك على الموضوع